Lohnt sich die Immobilie? Cashflow, Steuer & Rendite in 60 Sekunden
Kaufpreis eingeben, Kennzahlen sofort sehen. Professionelle Steuer-Simulation nach §32a EStG, interaktive Marktvergleichskarten und KI-Beratung — alles in einem Tool.
Für Investoren, die eine Immobilie vor dem Kauf realistisch durchrechnen wollen — inkl. Simulationen, Steuereffekte und Cashflow-Prognosen. Und für Makler, die Investmentobjekte professionell für ihre Kunden aufbereiten.
100+
Simulationsmöglichkeiten
15+
Einstellbare Parameter
§32a
Echte Steuerberechnung
30 J.
Cashflow-Prognose
Warum WasImmoWert?
Entwickelt von Investoren für Investoren – deine Vorteile auf einen Blick
Neu: KI-Exposé-Import
Exposé-Link, Anzeigentext oder Makler-PDF einwerfen — die KI liest Kaufpreis, Miete, Fläche & Co. aus und legt dein Projekt automatisch an.
Komplexe Steuerberechnung
Echte deutsche Steuerberechnung mit AfA, §32a EStG Progressionstarif, Soli-Gleitzone und Grunderwerbsteuer nach Bundesland.
Interaktive Simulationen
Kaufpreis, Zinsen, Miete und Eigenkapital per Schieberegler anpassen — Ergebnis in Echtzeit. Szenarien direkt vergleichen.
KI-Immobilienberater
Frage den KI-Berater nach Optimierungstipps, Szenarien oder Steuerstrategien — individuell auf dein Objekt zugeschnitten.
Markt- & Rendite-Karten
Interaktive Karten mit Kauf-, Miet- und Renditedaten für alle 402 Landkreise — vergleiche dein Objekt mit der Region.
Sofort & kostenlos
Ersteinschätzung in 60 Sekunden — ohne Anmeldung, ohne E-Mail, ohne Kreditkarte. Unbegrenzte Projekte inklusive.
Entwickelt von Immobilien-Investoren
WasImmoWert entstand aus eigener Erfahrung: Echte Steuerberechnung nach §32a EStG mit Progressionstarif, AfA-Berechnung, Soli-Gleitzone und Grunderwerbsteuer nach Bundesland — nicht nur grobe Schätzungen.
So funktioniert's
In drei einfachen Schritten zur Immobilienbewertung
Daten eingeben
Adresse, Kaufpreis und Miete – mehr brauchst du nicht für die erste Einschätzung.
Regler bewegen
Kaufpreis, Zinsen, Miete anpassen und sofort sehen, wie sich die Kennzahlen verändern.
Report erhalten
Cashflow, Steuereffekte, Renditen – alles auf einen Blick mit klaren Empfehlungen.
Alles was du brauchst
Von der Schnellbewertung bis zur detaillierten Steuer-Simulation
Steuer-Simulation
Simulationen
KI-Berater
Marktdaten-Karten
Rendite-Karten
Interaktive ChartsKennzahlen
Monatl. Cashflow
31 €
nach Steuern
Bruttomietrendite
4,9 %
Kaufpreisfaktor
20,8x
Eigenkapitalrendite
14,42 %
inkl. Tilgung
Vermögenszuwachs
821 €
monatlich
Preis vs. Markt
+103%
über Marktpreis
Alle Kennzahlen auf einen Blick
Cashflow, Rendite, Kaufpreisfaktor, Vermögenszuwachs und Marktvergleich — übersichtlich in einem Dashboard mit farbcodierten Ampel-Skalen.
- Monatlicher Cashflow nach Steuern berechnet
- Eigenkapitalrendite inkl. Tilgung und Wertsteigerung
- Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite mit Ampel
- Automatischer Vergleich mit regionalen Marktpreisen
Was-wäre-wenn Szenarien durchspielen
Verkauf-Simulation mit Spekulationssteuer, Zinsänderungs-Szenarien und Anschlussfinanzierung — alles interaktiv und in Echtzeit.
- Gewinn & Rendite bei verschiedenen Haltedauern
- Steuerfreier Verkauf ab 10 Jahren automatisch erkannt
- Zinsänderungen über die Laufzeit simulieren
- Wertentwicklung und Cashflow bis zur Abbezahlung
Verkauf-Simulation
Gewinn, Rendite und Steuerstatus bei verschiedenen Haltedauern
Gesamtinvestition
266.568 €
Eigenkapital
35.000 €
Beste Rendite p.a.
12.1 %
Steuerfrei ab
10 Jahre
Gewinn & Cashflow
Netto-Gewinn und kumulierter Cashflow
Rendite p.a.
Effektive Eigenkapitalrendite bei Verkauf
Detailübersicht nach Haltedauer
| Haltedauer | Verkaufspreis | Gewinn (netto) | Rendite p.a. | Steuer |
|---|---|---|---|---|
| 3 Jahre | 254.690 € | -15.698 € | -0.4 % | Pflichtig |
| 5 Jahre | 264.979 € | -5.563 € | 9.6 % | Pflichtig |
| 10 Jahre | 292.559 € | 21.602 € | 12.1 % | Frei |
| 15 Jahre | 323.008 € | 51.595 € | 11.1 % | Frei |
| 25 Jahre | 393.745 € | 121.271 € | 9.0 % | Frei |
Steuerrückerstattung
237 €/Mon
AfA-Betrag
4.000 €/J
Cashflow nach Steuer
+188 €/Mon
Du bekommst Steuern zurück — die absetzbaren Kosten übersteigen die Mieteinnahmen.
Gebäude / Boden
200.000 €
50.000 €
Abschreibung (AfA)
AfA: 4.000 €/Jahr (333 €/Mon)
Steuerliche Absetzungen
Bewegliche Gegenstände
3 Positionen · 10.000 € · AfA 1.000 €/JSonstige absetzbare Kosten
4 Pos. · 996 €/J · Abzug 996 €/JSteuerlich optimiert investieren
Detaillierte Steuerberechnung nach §32a EStG mit AfA, abschreibbaren Gegenständen und allen laufenden Kosten — automatisch berechnet.
- Gebäude-AfA nach §7 Abs.4 EStG automatisch berechnet
- Bewegliche Gegenstände (Küche, Markise, Möbel) separat abschreiben
- Sonstige Ausgaben eintragen: Steuerberater, Kontoführung, Fahrten & mehr
- Steuerersparnis und Cashflow-Effekt sofort sichtbar
KI-Kaufempfehlung mit Scoring
Automatische Bewertung deiner Immobilie mit Punktesystem, detaillierter Faktenübersicht und individuellem KI-Berater im Chat.
- Kaufempfehlung mit 6-Punkte-Bewertungssystem
- Faktenübersicht: Objekt, Finanzierung, Cashflow & Steuer
- Detaillierter Report als PDF exportierbar
- Alle Kennzahlen auf einen Blick zusammengefasst
Kaufempfehlung
Die Kennzahlen sprechen überwiegend für dieses Investment.
CASHFLOW
188 €/M
BRUTTORENDITE
7,57 %
VERMÖGEN
589 €/M
BEWERTUNG (6/6 PUNKTE)
KI-Berater
Immobilien-Analyse & Simulation
Der KI-Berater kann Fehler machen. Bitte überprüfe alle Vorschläge.
Simuliere eine Sonderumlage von 15.000 EUR ab Jahr 4, die ich über einen Kredit mit 4,5% Zinsen und 5% anfänglicher Tilgung finanziere. Zeige die Auswirkung auf den Cashflow.
Ich simuliere eine Sonderumlage von 15.000 EUR ab Jahr 4, die über einen zusätzlichen Kredit finanziert wird:
Kreditdetails:
Kreditsumme: 15.000 EUR
Zinssatz: 4,5% · Tilgung: 5%
Monatliche Rate: 119 EUR
Auswirkungen auf deine Finanzen:
Cashflow-Belastung: Zusätzlich -119 EUR/Monat
Steuereffekt: Zinsen absetzbar, Ersparnis ca. 284 EUR/Jahr
Zusatzkredit: nach ca. 12-13 Jahren vollständig getilgt
Jedes Szenario durchspielen — per Chat
Powered by Claude Opus 4.6 — dem neuesten KI-Modell. Stelle jede beliebige Frage und lass dir Szenarien wie Sonderumlagen, Mietausfälle oder Zinsänderungen direkt berechnen. Alle Auswirkungen siehst du sofort im Cashflow-Chart.
- Unendliche Simulationsmöglichkeiten per natürlicher Sprache
- Sonderumlagen, Mietausfälle, Zinsänderungen & mehr simulieren
- Auswirkungen auf Cashflow und Rendite grafisch in Echtzeit
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Einfache, transparente Preise
Starte kostenlos und erweitere bei Bedarf. Keine versteckten Kosten.
Basis
Zum Kennenlernen — erste Immobilie komplett durchrechnen
- Bis zu 3 Projekte
- Komplette Cashflow- & Rendite-Berechnung
- Immo-Wert-Score & Kalkulation transparent erklärt
- Marktdaten- & Rendite-Karte für ganz Deutschland
- 1 KI-Import pro Monat (Foto, Link, Text oder PDF)
- 3 KI-Berater-Fragen pro Monat
- Notizen zu jedem Objekt
Pro
Für aktive Investoren — unbegrenzt importieren & simulieren
= 7,50 € / MonatSpare 37 %
7 Tage kostenlos testen
- Alles aus Basis
- Unbegrenzt viele Projekte
- KI-Import unbegrenzt — Anzeige fotografieren, Projekt fertig
- Alle Simulationen: Zinsbindung, Verkauf, Sensitivität, ETF-Vergleich
- Steuer-Modul mit AfA-Optimierung
- Modernisierungs-Planung & Marktvergleich
- Bank-PDF-Export für Finanzierungsgespräche
- 10 KI-Berater-Fragen pro Monat
Premium
Dein persönlicher KI-Analyst — inkl. Dokument-Analyse
= 12,50 € / MonatSpare 37 %
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- Alles aus Pro
- KI-Berater unbegrenzt — Szenarien, Optimierung, Zweitmeinung
- NEU: Dokument-Analyse — ETV-Protokolle & Nebenkostenabrechnungen zusammenfassen lassen
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- Neue KI-Features zuerst
Cashflow einer Immobilie berechnen — so geht’s
Stand: Juli 2026
Der Cashflow einer Immobilie ist der Betrag, der dir von der Kaltmiete nach Abzug aller laufenden Kosten monatlich übrig bleibt: Kreditrate (Zins und Tilgung), nicht umlegbare Nebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung — und Steuern. Ein positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie trägt sich selbst. Ein negativer bedeutet: Du schießt jeden Monat Geld zu.
Die Formel
Beispielrechnung (Eigentumswohnung, 250.000 €)
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten (GrESt, Notar, Makler, ~10,6 %) | 26.500 € |
| Eigenkapital | 50.000 € |
| Darlehen (3,5 % Zins, 2 % Tilgung) | 226.500 € |
| Kreditrate pro Monat | −1.038 € |
| Kaltmiete pro Monat | +900 € |
| Nicht umlegbare Kosten (Verwaltung, Instandhaltung) | −180 € |
| Cashflow vor Steuern | −318 €/Monat |
Vor Steuern sieht dieses Beispiel nach einem klaren Zuschussgeschäft aus. Nach Steuern dreht sich das Bild oft deutlich: Zinsen, AfA (2 % auf den Gebäudeanteil) und Bewirtschaftungskosten sind absetzbar — bei 42 % Grenzsteuersatz verbessert das den realen Cashflow in diesem Beispiel um über 100 € pro Monat. Gleichzeitig baut die Tilgung (~378 €/Monat) Vermögen auf. Genau deshalb reicht die Brutto-Rechnung des Verkäufers nicht: Erst die Rechnung nach Steuern zeigt, ob sich ein Objekt lohnt. Unser Rechner macht diese Rechnung automatisch — inklusive Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Progressionstarif nach §32a EStG und Marktvergleich mit deiner Region.